万达、凯德纷纷转作乙方 商业地产轻资产该怎么走?

来源:网络整理 发布于:2019-11-08 13:35

原标题:万达、凯德、万科印力纷纷转作乙方,商业地产轻资产该怎么走?

原标题:万达、凯德、万科印力纷纷转作乙方,商业地产轻资产该怎么走?

万达、凯德纷纷转作乙方 商业地产轻资产该怎么走?

  近年大量的企业涌入商业地产领域,在存量过剩的大背景下,商业地产市场从开发时代进入了运营和资产管理时代。甲方都开始做乙方了乙方咋办?

  全国8万多家地产商,有一半都直接或间接,主动或被迫介入商业地产,95%以上都没有商业地产的操盘经验和专业体系,这是商业运营管理公司的市场机会。传统的从事商业地产输出管理的公司以五大行和盈石、汉博这种商业地产顾问公司为主,那些挣惯了大钱的开发商似乎根本看不上这点小钱。

  而从去年开始,万达、凯德、大悦城(000031,股吧)到星河、红星、花样年,这些商业地产企业凭借着自身多项目历练的运营体系和人才储备,开始采用轻资产模式大举扩张:提供从前期定位到招商运营的全流程服务。

  于是有顾问行的朋友惊呼:甲方都来做乙方了我们这些乙方该如何活下去?

  甲方跨界,都是有备而来。

  01 万达商业

  万达商业推出了自己的轻资产战略——投资者出地、出全部投资,万达出品牌,负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理,所产生租金收益万达与投资方按三七比例分成。

  轻资产万达广场预期能够达到较高的回报率,租金收益率超过两位数,这主要源于:万达品牌依靠影响力,拿地成本低;万达成批施工、集中采购,使建设成本大幅降低。万达指定施工队伍,所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌,避免了建设质量对于后期运营管理产生负面影响;轻资产万达广场重新设计了平面布局,增加了可租赁面积,目前使用率超过60%。这些因素也使得委托方投资者能够接受较高的品牌管理分成。

  以北京槐房万达广场、大连甘井子万达广场项目为轻资产转型后的首批合作项目,万达将以“代建+品牌输出管理”的方式,开启高速扩张的道路。

  据悉,2017年以后,万达预计保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中实行轻资产模式的超过40个。

  尽管轻资产看起来风险比较小,且更易获得物业升值收益,但对于万达而言,一直以来更多依赖的销售收入的降低,也将在一段时间内使现金流明显减小,对于未来的发展规模来说,也很容易形成掣肘。从本质上来看,万达仍然是一个住宅和商业综合发展的地产开发商,但城市综合体模式促进了万达的飞速发展。依托“城市综合体”强大的商业号召力,基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势,设计出了独具竞争力的以“资金流滚动资产”的万达轻资产模式。

  02 大悦城控股

  2015 年,中粮置地控股正式改名为大悦城地产,使其成为中粮旗下一家专注商业地产的香港上市公司,而这意味着大悦城必须加快扩张速度、从重 资产转向轻资产、提高回报率,使大悦城在资产市场的估值继续上升,从而达成资本市场重要投资者对大悦城的要求。为此,大悦城必须要在复杂的市场环境中,找到低成本快速扩张的路径。2016年底,天津和平大悦城(原津汇广场购物中心)即将开业,这将是大悦城地产的首个品牌输出管理项目。

  在这一项目的输出管理中,大悦城地产的主要收益主要来自于:管理费,与投资方新加坡政府投资公司(GIC)共享租金收益和净收入(NOI)分成,预计每年将可为公司带来过千万的净利润提升;超过租金预算部分获取超额奖励;自有产品线(如5号车库、良食局等)输出获得营业收益;未来退出时可获得资产增值收益分享。

  以天津和平大悦城为例,大悦城将为本地商业市场带来一系列首入天津的独立设计师店铺、天津市首家跨越4层的“飞天梯”、社交型主题餐厅等新概念商业,而进入天津最繁华的老牌商圈,大悦城地产也无需太多花费。

  除天津外,目前大悦城地产已与贵州恒丰地产就大悦城品牌入驻“贵阳中心”达成了战略合作意向。未来,品牌管输出将与自建、收购一并成为大悦城的三大发展战略渠道,以实现五年内开出20~30个大悦城的扩张计划。